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【华业行预测】二季度北京楼市将缓慢复苏

作者:华业行来源:华业行 浏览次数: 日期:2014年4月15日 11:12

 

站在二季度的开始回望一季度,目前北京楼市“冷热不均”的特征已然显现。华业行房地产服务机构数据研究部负责人认为,“冷热不均”一词概括了一季度市场上几个方面的典型特征:地热房冷,好地热、偏地冷;自住房热,商品房冷;供应渐热,成交偏冷;长效手段渐热,行政手段渐冷;看跌舆论渐热,看涨舆论渐冷。

“冷热不均”的背后,反应的是分化的市场、分化的供应、分化的需求、分化的区域价格、分化的政策信号、分化的舆论。

站在这样一个“冷热不均”的关口,二季度楼市走向如何更加引人猜测和关注。

  据华业行数据研究分析显示,经过了一个完整的季度,一季度的成交量为近年来新低,随着二季度购房需求量的复苏,供应量的回暖,成交量的明显增长应当不会有什么悬念;在市场成交逐步复苏的背后,从年初至今北京整体市场显现出的分化特征在二季度仍将持续。具体表现为:

  一、从土地市场来看。受一季度土地成交量增价涨、出让金累创新高、熱市余温的影响,综合2014年北京市政府增加土地供应的整体思路来看,二季度土地供应,尤其是宅地供应总量依旧将保持高位;实际成交方面,宗地位置优越的宅地、综合性用地遭热抢的情况仍会出现,而区位较差的土地遭受冷落的情况也会与之同步发生。这一点已在4月之后近期的土地市场成交情况中显示出苗头。与此同时,土地供应中自住房、限价房配建的特征依将持续。

  二、从自住型商品房和刚需楼盘方面来看。一季度以来,市场观望情绪浓厚,在限购限贷政策偏紧的情况下,自住型商品房以其优势的价格、较好的区位吸引了数量不菲的刚需人群。随着未来二季度自住型商品房项目的进一步入市,区位和配套较好的自住型商品房项目仍将受到热捧。不过由于自住型商品房的入市总量有限,不能有效满足市场需求,二季度预计因自住房因素而产生观望人群也将有部分回流到新房市场,为刚需楼盘的去化带来一定程度的支撑。

  受购房需求有限的影响,在新房的交易方面,也将出现明显分化,一些区位和配套较好,知名开发商推出的楼盘项目,仍将受到购房人热捧;但是一些区位和配套欠佳的中小开发商推出的楼盘项目,将面临较大的销售压力。

  三、市场供应方面来看。华业行数据显示,2月销售许可证发放量仅为11个,3月份则为76个,市场供应明显增加。前不久,市有关部门约谈开发商要求增加供应的信息在二季度将进一步落实。受过去去年上半年土地成交量增加的影响,预计二季度市场供应的增加将维持高位。因此,随着市场供应增加,以及二季度购房需求的回暖,成交量回升可以预期。

  四、从区域价格方面来看。受市场成交疲软,自住型商品房、新盘集中入市等因素的影响,距离市中心较远、区位相对较差的部分远郊区县,价格回调的情况将很可能出现。从近期二手房的市场成交情况来看,远郊区县的房价已经出现回落势头。与之相对应,部分资源、区位优势明显保值能力突出的楼盘,价格仍将保持坚挺。与此同时,受需求相对疲软影响,平价入市、低价走量的营销策略无疑将成为二季度更多开发商的主流销售策略。二季度,刚需新房的入市价格下调、成交量回升的情况预计将很可能出现。

五、从政策信号方面来看。二季度在限购限贷的楼市调控政策依旧从严执行的前提下,政策将更加偏重于增加供应(包括土地供应和房源供应),以及尽快推进长效机制的启动和落地。

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