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2014年房地产市场与政策的“变”与“不变”

作者:华业行来源:华业行 浏览次数: 日期:2014年4月16日 11:53

 

当前房地产市场的说法,最近是非常的复杂。占主流的看法,或者比较强势的声音,是房地产的崩盘论,在今年说的特别多。那么到底怎么看中国的房地产市场?华业行数据研究院想和大家做一下交流。第二是大家所关心的,2014年房地产的政策。华业行用“几个不变”和“几个变”来表达对当前房地产市场的认识。

首先,一个不变是:我们现在自住型需求的量仍然很大,这个没有变化。为什么没有变化?和我们当前的人口结构有很大的关系。人口出生率的最后一个高峰,是上个世纪八十年代末,出生高峰的那一代人。具体来说,今年(2014年),全国人口里面24-28岁这部分人,人口总量在全国有1.2亿人。其中8000万人左右在城镇里居住。8000万人里面又有5000万人在城市里工作或者居住。24岁到28岁什么概念?我们都可以想象:这一部分人正是谈婚论嫁,需要结婚、需要住房的时期,这个量非常的大。我们现在正处于刚性的、自住性需求非常强盛的时期。去年面临这个格局,今年仍然面临这个格局,变化不大。

中国目前由于自住型需求很强盛,所以我们对这个市场总体上并不特别的担心。因为我们需求非常大。最近特别是年初的时候,杭州的项目价格开始下调,引起了整个行业内的恐慌。但是我们看到的一个情况是:开发企业把价格降下来,把房子卖出去,拿了钱干什么呢?重新再买地。所以只要有需求在,我认为我们的市场,就是支撑房地产发展最健康的力量,这个需求是自住性的,买房是为住,而是不为投资,不是为投机,不是为炒房的需求。所以第一个没有变化的,是当前的自住性需求,由于当前的人口结构所导致的我们的刚性需求非常的大。当然除了刚性需求之外,我们现在还看到了一个人口出生的高峰,就是上世纪六十年代初出生的那一代人。那代人他们2014年的年龄是多大呢?是39-49岁,正是储蓄率高、创新能力强、有积淀,敢于冒险,对住房市场从来都是有“正”的贡献的一批人。所以这就是我们说的第一个不变。

第二个不变,是截止到2014年, 高储蓄人口在人口结构里占的比重没有太大的变化。也就是说如果我们今天把35岁至54岁这部分人,都属于高储蓄人口的话,我们在人口住区20%的这个高位。也就是说,我们实际上在社会还存在很大的改善性需求的潜力。所以第二个不变,是高储蓄人口占比高,今年没有太大的变化。当然无论是刚性需求还是人口出生高峰的那一代人和现在高储蓄人口占比高都是阶段性的,不可能永远持续下去。什么时候两个高峰同时往下走呢?还有几年时间,比如到了2020年之后,我们的人口指数就可能真的发生明显的变化。所以这是第二个不变,高储蓄人口占比高这个不变。

第三个不变的是,市场分化的格局基本没有改变。这是今年1-2月份,全国开发企业待售商品房的增长速度。从去年年末的40%降到现在的22%,待售面积的增速出现了一定的下降,但是全国总的商品住房的待售面积还超过了3亿平方米,总量是比较大的,这样的格局意味着我们整个房地产市场657个设市城市房地产市场差异非常的大。有的城市明显供不应求,确实需要增加供给来调整市场的结构。还有相当多的城市供求基本平衡。还有一部分城市明显的供大于求。当然还有小部分城市供应严重过剩。

  这就是今天房地产市场的格局。这样的格局背后的原因是什么?我认为主要和我们国家人口的不均衡流动有很大的关系。大城市、省会以上的城市;至于高铁站点的尽管不是省会城市,可能是三四线城市但是他修了高铁,交通更加便利,更加通达的地方。随着产业的发展,人口的集中速度明显高于全国的平均水平。而一些中小城市人口在负增长,只有流出。所以人口的不均衡增长,导致不同城市间供求的关系差异非常的大。市场分化的格局,前两年已经开始出现,今年的格局仍将持续,房地产市场再也不是铁板一块的市场。

对于我们有什么意义呢?如果说第一点、第二点对于我们整体开发企业来讲,是有信心——因为我们有需求。但是市场分化格局对于我们企业来讲,最重要的就是你的投资要做好选择,就是你的投资投到哪里。过去的情况下,投哪儿都是一样的,因为市场的需求是一致的。所依现在的选择是很重要的。这是第三个没有改变。

第四个没有改变,是中国的城镇化速度到目前为止比我们预期的要快。大家知道我们在做“十二五”城镇规划的时候,当时国家预计“十二五”期间,中国的城镇化率将会从“十一五”期间的年均1.36个百分点降到0.8到1个百分点。但是我们看到,刚刚过去的2013年,中国的城镇化率仍然达到了1.16个百分点,一年提高了1.16个百分点。意味着我们去年一年,城市新增的常住人口,就是居住在城市里半年以上的常住人口有1900万人。无论这1900万人是租房子住还是买房子住,总而言之是需要有房子住的。这就是对房地产市场的需求。2013年,中国的居民住户的存款46万亿,增长13.5%。所以这些都是没有变化的。

  再从大家所说的一些风险指标上来看,我们目前全国商品房,房地产企业的开发贷款加上个人住房抵押贷款占到商业银行金融机构人民币贷款的余额为21%,也没有变化。个人购房贷款占金融机构的贷款是13%,也没有明显变化。整个个人按揭贷款,银行的不良贷款率仍然低于1%,也没有变化。因为大家知道,我们衡量房地产风险的这几个指标,当年在美国2008年金融危机的时候,占到55%,我们现在是21%。和去年、前年相比基本上没有变化。

目前从需求来讲,从杠杆率上来讲,从我们收入的增长的角度来讲,从城镇人口增加的角度来讲。我们现在面临的房地产市场,是没有变的。

 

前面讲到的都是没有变,对我们来说都是有信心的表示。那么现在我们也看到:其实房地产市场也是有变化的,不是一点没变。

第一个变化是和过去几年相比,我认为变化最大的是两个指标:是必须引起我们业内高度关注的。第一个指标是总供应量的增加。我们在研究世界各个国家在房地产市场,在住宅市场变化的话,有一个很重要的指标来反映供求关系,就是每千人住宅的竣工套数。世界各个国家在比较漫长的房地产发展史上,他们的千人住房的竣工套数在高峰的时候,就是城市化速度最快,城镇需求量最大的时候,千人住房竣工套数的指标最高的年份是十套左右。

当然他们现在已经成为发达国家,房子已经很多,不缺房子,千人住房竣工的套数已经降到2、3,有大量二手房市场。我们国家千人住房竣工的套数在2011年已经达到11套,2012是12套,2013是15套。千人竣工住房的套数大幅上升,总供应量这几年增长特别迅猛,不仅是供应量大,更关键的是,他供给的区域是极不平衡的。这就是我们的很多开发企业,特别是中小城市的开发企业所面临的难题,房子卖不动。

其实需求量是存在的,我们去年的商品房销售量同比增长了17.3%,卖了非常多的房子。商品房销售面积突破13亿平方米,再创历史新高,怎么还觉得卖房子难呢?就是因为我们的需求量每年还是挺大的,没有变化,变化的是我们的供应量,我们的供应量这几年上涨的太快。这是一个变化,需要引起我们的重视。

第二个变化是2014年,各人按揭的贷款恐怕没那么乐观。个人按揭贷款的环境不会特别乐观。这会导致对开发企业的资金的回款影响特别大。也就是我们2011年我们银根收紧的时候开发企业普遍感觉到房子卖出去,钱回不来,造成资金紧张。为什么钱回不来呢?是银行没有额度。那么今年是什么原因呢?

今年最重要的原因,是我们货币政策的调整,面临两难局面。第一难是央行发了很多的钱,货币政策不能再宽松了,我们国有货币M2同比增长是13.6%,不能再发钱了。我们现在发展阶段有三期叠加,第一我们经济增长的换挡期,总高期到中高期;第二是我们经济结构调整的阵痛期;第三是我们前几年四季政策的消化期。所以过去的宽松的货币政策我们还没有消化完,不可能再放货币再搞一次宽松。所以李克强总理在博鳌发言中讲:我们不搞短期的货币刺激政策,是因为我们现在的社会的确不缺钱,货币总量非常的大。但是我们的开发企业和社会上的制造业为什么觉得钱紧呢?为什么银行说我没有额度,没有办法给个人住房贷款提供支持了呢?重要的一个原因,就是我们贷款的成本大幅度上升。

贷款成本大幅度上升有很多的原因,也就是说银行存贷比的要求也好,其他的说追求贷款的收益也好。决定了他很多的钱是不愿意给个人住房贷款来放贷的,他会投到各种收益率更高的渠道上。所以我们普遍感觉社会各界感到钱紧,但是央行感觉我们的钱很多。这就是我们的贷款的成本大幅度上升的很重要的原因。

所以今年开发企业可能面临这种局面,因为中央政府不可能再放货币,不可能再搞短期的刺激,进一步放宽。但是我们从银行的角度来讲,他存贷比的要求也好,他追求高利率的要求也好,防范风险的要求也好,他可能没有更多的额度来给个人购房贷款发放贷款,因为个人购房贷款这一块对现代的高成本贷款来讲收益率是非常低的。所以我们对此必须要有充分的准备。我们整个的房产资金来源里面,预售款占比去年是远远高于银行的占比,是开发企业资金来源里面非常重要的一块。而今年有可能会受到影响。

总的来讲,我们大的格局,需求,我们的风险方面、杠杆率方面没有太大变化,新增人口没有太大变化。但是对于我们企业来讲,你实实在在的感受到这两个变化对于企业本身,微观本身的影响。这是我对当前房地产市场的变化的看法。今天我们成立的是全经联的商学院,作为商学院来讲,我觉得我们除了关注眼前的短期市场之外,更多的我觉得是要研究规律。因为房地产从来都不是一个短期行为,从拿地到卖房,中间总有几年的时间。

关于有很多规律对房地产市场的影响。是客观的,我们是需要掌握的:

第一是房地产市场的发展和人口的结构关系密切;

第二是家庭结构的变化,对房地产市场的需求也会产生明显的影响;

第三是城市化的进程,对于房地产市场也会产生明显的影响;

第四是城镇化所处的不同的阶段,对房地产市场产生的影响也不一样;

第五是货币环境对房地产市场规律的影响;

第六是房地产和宏观经济的关系高度一致。

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