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华业行观察:楼市回归理性 调控政策“淡定”不过激

作者:华业行来源:华业行 浏览次数: 日期:2014年4月22日 09:52

 

随着楼市步入理性回归的通道,拐点崩盘论再度甚嚣尘上,政策松绑说则传得沸沸扬扬。一时间,猜测与传言似乎成为左右楼市预期的重要参考,但这种现象对楼市而言绝非好事。

  华业行数据研究院负责人认为,当下除宏观政策信息需要及时发布外,还需要行业主管部门和地方政府及时公布各自领域的权威信息。特别是适时发布楼市风险预警信息,把库存量大、消化周期超出正常范围的城市,以及楼市过度繁荣、房价上涨过快的城市名单公布出来,给企业和购房者以稳定的预期,避免盲目投资和消费。

  楼市理性回归通道开启

  国家统计局418日公布的3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,新建商品住宅环比价格下降的城市有4个,持平的10个,上涨的56个。同比仅一个城市下降。二手住宅环比价格下降的城市有14个,持平的14个,上涨的42个。同比价格下降的2个,上涨的68个。

“3月份全国主要城市房价涨幅继续回落,这在预期之中,是今年1月、2月房地产市场走势的延续。也就是说,整个一季度的楼市都处于成交下滑的通道。国家统计局的数据基本准确反映了市场现状。华业行机构运营副总张总说。

前期市场的透支、信贷从紧、一线城市年初市场偏冷,以及未来房地产长效机制的预期等多方因素促使市场偏冷。

  如无特殊的政策因素影响或刺激,国内楼市市场趋冷、价格涨幅收窄、横盘和价格下跌城市增多、市场进一步分化等一系列趋势在未来一段时间仍将会有所发展。一季度后,楼市整体的复苏将很缓慢。张总认为,未来楼市仍将是一个理性回归过程。

  崩盘”VS“救市

  面对楼市难得一见的回归,拐点崩盘之争屡见报端,政策松绑传闻频频出现。猜测与传言,似乎成为左右楼市预期的重要参考。

  楼市喧哗的背后有客观因素。最新出炉的经济指标显示,一季度我国GDP同比增长7.4%,增速比上季度回落0.3个百分点。全国商品房销售面积和销售额同比分别下降3.8%5.2%

  在经济下行压力较大的背景下,被不少人看作稳增长引擎的楼市走势牵动人心,市场对形势判断有分歧、对政策取向有争议也在情理之中。然而,以往经验多次证明,喧哗背后绝非都是理性之声,利益之手发布虚假信息、扰乱市场秩序、误导消费预期的行为并不鲜见。

  一季度市场是回归常态化的增长。广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为,一季度广东省商品房的销售面积和销售金额,同比虽然有比较大的回落,但是还是高过以往3年的平均水平,为5年来的第二高度。

  还有一个数字值得关注,今年一季度商品房新开工面积下降得比较快,这个跟银行收紧信贷等有一些关系。但随着房地产市场的回暖,投资者的顾虑会逐步打消。蔡穗声说。

  众多知名房企仍在乐观看待后市。虽然一季度楼市成交明显萎缩,但多家知名房企今年普遍大幅上调了2014年的销售目标。如万达2014年的目标定为2400亿元。富力,2014年将协议销售目标定为700亿元,较2013年增长三分之二;碧桂园2013年实现合同销售金额约1060亿元,今年将订立1280亿元的目标。

  双向调控思路不变

  住建部部长姜伟新曾在接受上证报记者独家采访时给出楼市双向调控的四字谜语。随后,住建部副部长齐骥对此详细解读,指出今年楼市调控会加强分类指导,既要防止热点城市的继续火爆,也要对住房库存量过高的城市控制供应结构。由此来看,中央政府的双向调控思路非常清晰,不会大幅波动

华业行数据研究院认为,由于国内楼市逐步分化的客观实际,两会时政府提出的关于市场分地施策、分城施策的调控思路在未来一段时间内不会发生变化。上涨压力较大的一线城市依然是限制涨幅,增加供应,分流需求;二、三线城市由市场调节。在对楼市中长期的思路方面,依然是在限购、限贷政策不放松,增加市场供应的情况下确保市场稳定,在既不出现暴涨、也不出现暴跌的市场环境中加快长效机制(土地市场、房产税、不动产统一登记、共有产权住房、收入分配改革等)的出台和落地,促使市场健康稳定发展。

从近年来几次房地产市场起伏的情况看,市场预期的不稳定是其中的关键因素之一。住建部政策研究中心一位权威专家向上证报记者表示,对房价上涨、政策放松的预期加强,往往导致许多购买力非理性地进入市场,形成供不应求的恐慌性购房态势。最近,火爆一时的保定楼市就是典型。因此,面临楼市走势的关键节点,及时公开发布权威信息对正确引导市场预期尤为重要。

  事实上,尽管当前经济下行压力较大,但从政府一系列宏观调控举措中不难发现,我国稳增长的体系越来越丰富,包括从调整结构、改善企业发展环境等多个方面支持经济平稳增长态势。这就使得中央政府保持信心和定力,在存在一定经济下行压力时对房地产市场不做过度反应。

 

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