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【华业行观察】房地产已难承担稳增长重任

作者:华业行来源:华业行 浏览次数: 日期:2014年4月23日 11:25

 

承接去年第四季度以来的经济增长放缓态势,今年以来我国宏观经济运行继续承压,一季度G D P增长7.4%,虽然好于市场预期,但经济惯性下滑风险不容忽视,未来一段时间各地方稳定经济增长的任务将会十分艰巨,但这已非房地产业所能承担。

  当前我国宏观经济增速回落,并非完全是房地产市场低迷的结果。2012年至今,房地产开发投资占固定资产投资(不含农户)的比重持续 上 升 :2012年 该比例为19 .68%2013年为19 .70%2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时,我国G D P增速由2012年的7.8%回落至2014年第一季度的7.4%。虽然2013年我国商品房销售面积增速由上年的1.8%大幅提高至17.3%,但G D P增速较上年回落0.1个百分点,表明房地产市场销售状况与宏观经济增长的相关性也出现下降。2014年一季度,我国房地产业实现增加值占G D P的比例为6.87%,较2013年提高了1.01个百分点。这些情况表明,年初以来房地产市场出现的明显调整态势,可能并不像部分市场人士分析那样,是引发宏观经济增速明显回落的主要原因。

  某种程度上分析,房地产业非理性繁荣,引发了社会财富分配不公,降低了社会经济活力,成为宏观经济稳定增长的主要障碍。房价过快上涨所形成的税收效应,往往会被房地产市场的表面繁荣所掩盖,并加剧了社会财富分配不公问题。一是社会财富向大城市集中。目前北京、上海等一线大城市房价比肩国际大都市,但居民实际收入差距甚远,其他区域的社会财富向一线城市集中,才可以在较长时间内支持房价持续高位上涨。二是社会财富向中高收入阶层流动。房地产具备投资属性,中高收入阶层拥有多套房产,其超额投资收益来源于中等以下收入人群的勤奋劳动。三是社会财富向食利阶层流动。大城市房价过快上涨,带动城市地租明显上升,社会财富向依靠房租、地租的食利阶层大量转移,一定程度上增加了社会交易的成本,降低了社会经济活力。可见,在房价持续过快上涨的过程中,社会财富分配将愈发不公平,勤奋工作所努力积攒的社会财富被高房价所吞噬,扩大社会消费需求无从说起,经营实体的动力显著下降,这才是宏观经济下行的最大风险。

  当然,不能否认房地产市场若出现较大幅度调整,有可能会影响到宏观经济金融的稳健运行。在正规金融领域,由于商业银行实施了差别化住房信贷政策,理论上即使房价下跌30%,也不会影响到房地产贷款的质量。需要高度关注影子银行领域的房地产融资风险。事实上,我国影子银行风险需要一个逐步释放的过程,房地产融资项目出现风险,甚至出现若干房地产开发企业破产倒闭事件,都是市场竞争下净化机制自发作用的结果,并不是需要对房地产市场进行救市的理由。

  3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有4个,二手住宅价格环比下降的城市有14个,且跌幅十分有限,属于正常的市场调整,还没到需要政府出面救市时。考虑到房地产业已经不能承担稳定宏观经济增长的任务,面对当下的楼市调整,地方政府更需要保持定力,积极向深化改革寻求增长动力。

 

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